Santa Marta y Dibulla, dos sitios que serán testigos de la transformación catastral en Colombia

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La primera fase del Catastro Multipropósito empezará con 10 pilotos, listado que incluye a estos dos territorios costeños.A raíz de esto, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) realizó una radiografía sobre el valor catastral actual y el estado de los suelos de estos municipios; Santa Marta, con $10,9 billones, está entre los sitios con mayor valor catastral en el país. Por su parte, la ganadería tiene en serios aprietos a los suelos de Dibulla.
Colombia está ad portas de vivir una transformación de fondo en la forma tradicional de hacer catastro.
Se trata de la implementación del Catastro Multipropósito (CM), el cual permitirá que la administración, gestión y gobernanza de las tierras parta desde la disposición y el conocimiento real de la situación de los predios y de sus tenedores, ocupantes, poseedores y propietarios.
Este nuevo enfoque multipropósito pretende acabar con la inseguridad jurídica, la desactualización catastral y las carencias y limitaciones fiscales; crear un sistema de información actualizado y completo; identificar la tenencia de las tierras; y garantizar la interrelación entre el catastro y el registro.
Además, pondrá en marcha un barrido predial masivo, que identificará las diferentes formas de tenencia y los tipos de ocupación para la formalización del territorio colombiano.
La primera fase de esta gran transformación catastral, que está en cabeza del Departamento Nacional de Planeación (DNP) y que cuenta con el apoyo del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), es la puesta en marcha de pruebas piloto en 10 municipios.
Los territorios que serán testigos del inicio del CM son Santa Marta, Dibulla, Topaipi, Lebrija, San Carlos, Armenia, Buenaventura, San Vicente del Caguán, Puerto Gaitán y Puerto Leguízamo; sitios en donde se pondrá a prueba la metodología durante este año.
En los lanzamientos de los pilotos de Santa Marta y Dibulla, Germán Darío Álvarez, Subdirector de Catastro del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, aseguró que esta figura brindará una certeza sobre la propiedad de los predios colombianos y que facilitará el ordenamiento territorial y la planeación social.
“El CM no se limitará a los fines fiscales, lo que permitirá que haya una coherencia entre el catastro y el registro público. También definirá lineamientos para la rectificación de áreas y linderos; aportará información para la titulación, recuperación y devolución de los predios a las víctimas; planificará los procesos de gestión del riesgo; y ordenará con mayor certeza los territorios”.
Álvarez complementó que el Catastro Multipropósito gira en función del posconflicto y en una nueva gobernanza de la tierra colombiana. “Además, garantizará una seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias y le permitirá a las Corporaciones Autónomas Regionales, y a entidades como Parques Nacionales, mejorar su gestión ambiental”.
Por último, el funcionario recalcó que el IGAC fue una pieza fundamental en la puesta en marcha del nuevo modelo de gestión del catastro en Colombia, el cual tiene como finalidad delegar a actores territoriales procesos relacionados con la gestión catastral, garantizar la implementación del CM y fortalecer las buenas prácticas de manejo presupuestal y la administración del territorio.
“Participamos activamente en la elaboración de los artículos del Plan de Desarrollo que implementaron tanto el CM como la delegación de competencias catastrales. En esta nueva transformación, el IGAC será una agencia gestora catastral, que se encargará de dictar normas y lineamientos y establecer metodologías, a través de herramientas para realizar el seguimiento y evaluación de la operación catastral del país”.
Santa Marta, el décimo sitio más ‘costoso’
Además de informar las bondades del CM, Álvarez aprovechó los lanzamientos de los pilotos en la Costa Atlántica para realizar una radiografía sobre el valor actual catastral, la cantidad de predios y el estado de los suelos de Santa Marta y Dibulla.
Según el funcionario, Santa Marta ahora cuenta con un valor de $10,9 billones, de los cuales el 91,3% corresponde al avalúo urbano y el 8,6% al rural.
Entre 2015 y 2016, la ciudad incrementó su avalúo en un 6,6% ($734 mil millones nuevos).
Con este valor, esta ciudad turística se convierte en el décimo sitio más ‘costoso’ del territorio nacional, después de Bogotá, Medellín, Cali, Cartagena, Barranquilla, Bucaramanga, Cúcuta, Envigado y Pereira.
En la región Caribe, es el tercer lugar con mayor avalúo, después de Cartagena y Barranquilla.
Después de Santa Marta, los mayores valores en el departamento de Magdalena están en Ciénaga ($384 mil millones), Plato ($364 mil millones), Pivijay ($270 mil millones) y Ariguaní ($249 mil millones); y los menores en San Zenón ($12,2 mil millones), Concordia ($12,8 mil millones) y Zapayán ($15,8 mil millones).
La ciudad ahora alberga 184.157 predios, de los cuales 5.743 se conformaron en 2016; el área construida llegó a 14,1 millones de metros cuadrados (599 mil nuevos).
A pesar de que el avalúo samario creció considerablemente, un estudio realizado por el IGAC en 22 ciudades capitales, reveló que la dinámica inmobiliaria de la ciudad disminuyó en 2016: su Índice de Valor Predial (IVP) pasó de 5,66 a 4,86, razón por la cual cayó del puesto 14 al 19.
“Aunque los sectores de estratos medio y alto y las zonas turísticas como Pozos Colorados, Bello Horizonte, Bellavista, El Rodadero, Concepción y el Plan Centro, mostraron un notable crecimiento inmobiliario, el resto de la ciudad no registró mejoría”, complementó Álvarez.
Las zonas con alta necesidad de mejoramiento en infraestructura cuentan con precios demasiado estables, mientras que las condiciones socioeconómicas medias y altas de los proyectos nuevos, limitaron el acceso a vivienda propia de los estratos bajos.
“Los inmuebles ubicados en barrios de invasión, en especial los del norte y los ubicados en la vía que conduce a Riohacha, no registraron ningún ingreso”, apuntó el Subdirector.
Valor catastral de Dibulla
La base catastral del IGAC indicó que el nuevo valor de Dibulla es de $287 mil millones (74% de avalúo rural y 25% urbano), un 2,2% más que en 2015.
Sin embargo, esta cifra no le alcanzó para destacarse, ni para bien ni para mal, dentro del departamento.
De los 15 municipios de La Guajira, los de mayor avalúo fueron Riohacha ($2,01 billones), Maicao ($936 mil millones) y Uribia ($545 mil millones); y los de menor El Molino ($23,3 mil millones) y La Jagua del Pilar ($27,3 mil millones).
En el departamento, Dibulla ocupó la posición número 7, y a nivel nacional la 236. El municipio guajiro ahora cuenta con 8.413 predios y un área construida de 460.701 metros cuadrados.
“Un parte positivo para este municipio es que posee un catastro actualizado: la última actualización catastral fue realizada en el 2014”, anotó Álvarez.
Cultivos devoran los suelos de Santa Marta
La capital del Magdalena ya tiene una buena cantidad de suelos afectados por la sobrecarga agropecuaria.
Estudios del IGAC indican que los terrenos aptos para la actividad agrícola en Santa Marta abarcan solo el 4,5% (10.607 hectáreas) y los ganaderos el 0,3% (659 hectáreas).
Sin embargo, el uso actual no corresponde con esta vocación, ya que el 23,8% tiene cultivos (55.793 hectáreas) y el 5% ganado (11.605 hectáreas).
“Aunque la ganadería también gana terreno, el principal enemigo de los suelos en Santa Marta es la actividad agrícola. Este panorama afecta principalmente a las zonas de conservación, lo que pone en el peligro la sostenibilidad de los recursos naturales”, dijo Álvarez.
Los otros usos que se podrían implementar en Santa Marta son los forestales (16% del área), agroforestales (2,2%) y de conservación, como el ecoturismo y el pago por servicios ambientales, (24,4%).
El 51% es catalogado como intocable, ya que está compuesto por áreas de protección legal, como el Parque Natural de la Sierra Nevada de Santa Marta.
Por el uso inadecuado, el 25% de la ciudad cuenta con conflictos de uso del suelo: 24% por la sobreutilización de la sobrecarga agropecuaria y el 4% por la subutilización.
Ganado en Dibulla
De las 174.931 hectáreas de Dibulla, la producción debería estar distribuida de la siguiente manera: 9,2% para la actividad agrícola, 6,5% para la forestal, 2,5% para la ganadera y 2,1% para la agroforestal.
Los suelos para la conservación ambiental están presentes en el 21% del municipio, mientras que los terrenos intocables, como Parques Naturales, abarcan el 59%.
El problema radica en que las cifras de vocación y capacidad no coinciden con la actual demanda productiva de Dibulla: actualmente, el 12,3% alberga ganado y el 15,9% cultivos.
“Aunque el municipio posee terrenos para todas las actividades, los cultivos y el ganado mandan la parada y están extralimitados. Sin embargo, la ganadería es la que más debe alarmar a las autoridades, ya que genera serios problemas de compactación en los suelos, los cuales podrían tardar cientos de años en recuperarse”, advirtió Álvarez.
Este uso inadecuado en el territorio guajiro ha generado que el 27% tenga conflictos de uso del suelo: 17% por sobreutilización y 10% por subutilización.
Panorama departamental
El nuevo valor catastral del departamento del Magdalena es de $14,3 billones (5,7% más que en la vigencia 2015), con un total de 403.702 predios y 27,6 millones de metros cuadrados.
De los 30 municipios del departamento, 24 están desactualizados en sus zonas urbanas y 22 en las rurales, siendo los más críticos San Sezón (25 años), Guamal (24 años) y Fundación (24 años).
Por su parte, La Guajira registró $5,4 billones (1,2% de incremento), con 162.351 predios y 11,3 millones de metros cuadrados construidos.
De los 15 municipios guajiros, 8 están desactualizados en su zona rural y 7 en su área urbana. Los más críticos son Barrancas (14 años en lo rural) y Uribia (13 años en lo urbano).
“Los municipios se han resistido a invertir para realizar la actualización. Esto afecta la base catastral y los recursos que le llegan por parte del impuesto predial, los cuales podrían ser invertidos en obras que mejoren la calidad de vida de sus habitantes”, puntualizó el Subdirector de Catastro del IGAC.